Tìm hiểu về vấn đề biến động tỉ giá của VNĐ so với USD sẽ tác động đến thị trường bất động sản (BĐS) như thế nào, PV Vinanet đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc CBRE Việt Nam.

PV: Ngân hàng nhà nước vừa điều chỉnh tỉ giá khiến đồng USD có giá trị lớn hơn so với tiền đồng. Sự điều chỉnh tỉ giá sẽ tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu bị chi phối bởi các chủ đầu tư trong nước và nhu cầu trong nước.

Theo thống kê sơ bộ từ CBRE, các chủ đầu tư trong nước chiếm hơn 90% nguồn cung căn hộ bán trên thị trường. Vì thế thị trường chung cư, nguồn cung vẫn do thị trường trong nước chi phối, chưa phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên ngoài.

Với nguồn cung, theo quan điểm chúng tôi, các dự án sẽ được triển khai trong tương lai sẽ chịu tác động về tỉ giá đến chi phí của họ, có khả năng dẫn đến gia tăng giá thành. Còn với những dự án có chi phí nhập khẩu xảy ra trong quá khứ thì thời điểm hiện tại ít chịu tác động.

Tuy nhiên, vì đồng Việt Nam giảm giá nhưng không phải là đồng tiền duy nhất giảm. Thời gian vừa qua, các đồng tiền biến động rất mạnh, đa phần đều giảm so với đồng USD. Do đó các công ty nhập khẩu từ các nước niêm yết bằng đồng Đôla Mỹ chịu nhiều tác động hơn là các nước khác trong khu vực cũng chịu tác động giảm giá.

Với nguồn cầu, việc biến đổi tỉ giá sẽ không có tác động đáng kể bởi thị trường đang phục vụ nhu cầu mua nhà của người Việt Nam là chủ đạo. Ngoài ra, khi tỷ giá biến động, những người đang giữ nhiều VNĐ sẽ tìm một kênh đầu tư khác an toàn hơn, giúp bảo toàn vốn hoặc sinh lời, và BĐS cũng là một trong những mặt hàng được lựa chọn để đầu tư.

Đồng USD tăng giá sẽ có lợi cho khách hàng người nước ngoài khi mua nhà ở Việt Nam. Liệu thị trường thời gian tới sẽ ghi nhận những chuyển biến tích cực xuất phát từ những khách hàng ngoại quốc, thưa bà?

Thực tế, khi đồng VNĐ giảm giá hơn đồng USD thì khách hàng nước ngoài sẽ có nhiều lợi thế và sẽ chú ý đến thị trường Việt Nam hơn. Tuy nhiên, cũng phải so sánh với các thị trường trong khu vực như Malaysia, Thái Lan, Indonesia...

Dù chưa biến động tỉ giá thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn có mức giá hấp dẫn hơn các thị trường trong khu vực. Do đó tôi cho rằng tỉ giá sẽ không tác động lớn đến quyết định đầu tư hay sự quan tâm của khách hàng nước ngoài tới BĐS Việt Nam.

Vậy khách hàng nước ngoài quan tâm đến vấn đề nào của thị trường BĐS Việt Nam, thưa bà?

Thị trường Việt Nam thực tế mới mở cửa sau khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Như tôi đã nói ở trên, tỉ giá chỉ là một yếu tố nhỏ mà khách hàng nước ngoài quan tâm. Mà thay vào đó, vấn đề chính sách, luật pháp sẽ khiến họ chú ý tới nhiều hơn.

Có rất nhiều điều khoản, chính sách mà khách hàng nước ngoài cần được làm rõ như khi đã mua nhà nhưng muốn chuyển nhượng, họ sẽ chuyển nhượng như thế nào? Ai sẽ là người được phép quản lý tài sản của họ khi họ không có mặt ở Việt Nam. Vấn đề quản lý ở đây không đơn thuần là trông coi ngôi nhà, mà bao gồm phụ trách tất cả các vấn đề pháp lý, quyền lợi, cho thuê, chuyển nhượng... Hoặc việc khi chuyển nhượng BĐS cho người khác, họ có được đem tiền ra khỏi Việt Nam, và có phải chịu khoản phí nào từ việc chuyển nhượng này không?

Ngoài ra, nhu cầu mua nhà để ở tại Việt Nam của người nước ngoài là không cao, hầu hết sự chú ý tới thị trường đều dành cho các đối tượng đi đầu tư. Vì thế, khi họ bỏ một khoản tiền tương đối lớn ra, họ phải biết được mức độ rủi ro như thế nào, là bao nhiêu, đặc biệt là một thị trường mới như Việt Nam.

Theo bà, phân khúc nào của thị trường bất động sản Việt Nam được những nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm?

Theo tôi, họ không quan tâm nhiều đến các khái niệm mang tính phân khúc. Bởi lẽ, các định nghĩa về phân khúc của Việt Nam và quốc tế có khá nhiều khác biệt. Các khách hàng nước ngoài chỉ quan tâm đến giá trị thật của tài sản mà họ sẽ đầu tư, như khả năng cho thuê BĐS như thế nào, giá trị sinh lời của tài sản trong ngắn hạn và dài hạn.

Họ sẽ quan tâm đến các vấn đề về vị trí của dự án, chủ đầu tư, cơ sở hạ tầng, chất lượng của dự án hơn là các yếu tố mang tính định nghĩa phân khúc hay phân chia thị trường.

Chân thành cám ơn bà!