Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) vừa có văn bản góp ý gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tài chính và các ban ngành địa phương... về việc thực hiện quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản của HOREA nhận xét, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai có những ưu điểm bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi thuê, mua bất động sản, đặc biệt tại điều 56 về vấn đề bảo lãnh ngân hàng.
Tuy nhiên, quy định này vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể, tất cả các chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đều có thể có quyền được bảo lãnh tài sản. Theo quy định này không có sự phân biệt giữa phần đông nhà đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm với số ít những chủ đầu tư kém năng lực, không uy tín hoặc thậm chí lừa đảo.
Vì thế, HOREA kiến nghị NHNN cần công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (quy định tại khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Đồng thời, NHNN cho phép các ngân hàng thương mại này được thực hiện bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án BĐS có uy tín thương hiệu, có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch tiến độ hay tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng; mà chủ đầu tư (bên được bảo lãnh) chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải thực hiện ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm.
Đồng thời, để giảm chi phí, HOREA kiến nghị Chính phủ, NHNN, Bộ Tài chính cho thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín thương hiệu, có năng lực (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
"Các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp. Do vậy, sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua, thuê."
Xung quanh vấn đề bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, HOREA cho rằng sẽ làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu.
Ví dụ, dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm.
Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế).
Đồng thời, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 tại điều 56 đã quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, như sau:
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.