Dù Nghị định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý phát triển đô thị đã được ban hành cách đây 2 năm và đã có thông tư hướng dẫn, nhưng tình trạng sai phạm về quy hoạch, thiết kế tại nhiều dự án, khu đô thị vẫn ngang nhiên diễn ra do sự quản lý lỏng lẻo, cũng như việc phạt cho tồn tại của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, sau sự việc tại Dự án 8B Lê Trực, cũng như các sự cố xảy ra tại một số dự án của Công ty Tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên, yêu cầu siết lại các dự án đầu tư bất động sản vi phạm lại được nhắc đến.

Dự án không đúng quy hoạch sẽ không được triển khai

Tình trạng quy hoạch thiếu đồng bộ, sai quy hoạch, thiết kế tại nhiều dự án, khu đô thị đã được các phương tiện thông tin đại chúng đề cập đến trong nhiều năm qua. Ngay cả Dự thảo Báo cáo kinh tế - xã hội trình Đại hội Đảng lần thứ 12 cũng đề cập đến những bất cập trong quản lý phát triển đô thị tại Việt Nam từ trước tới nay.

Phát triển đô thị, hay cụ thể là các dự án bất động sản trên nguyên tắc và cả trong tất cả các văn bản pháp lý đều yêu cầu phải gắn liền với việc đảm bảo về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội để căn cứ vào đó tính toán về chiều cao, cũng như mật độ dân cư cho phép. Thế nhưng, không có nhiều chủ đầu tư tôn trọng điều đó.

Điển hình như tại con phố Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Con đường này chỉ rộng 4 - 5 m, nhưng xuất hiện đến một loạt tổ hợp chung cư “to đùng bổ chảng” như Hapulic, Hei Tower, Mỹ Sơn…Hay những dự án “bất ngờ” điều chỉnh quy hoạch khủng khiếp như Dự án Kim Văn - Kim Lũ (tăng gấp đôi về dân cư và điều chỉnh cả chức năng của tòa nhà). Đáng kể nhất là “đại dự án” Khu chung cư HH do Công ty Tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên của đại gia Lê Thanh Thản làm chủ đầu tư đang được hoàn thiện khi khu đất chỉ rộng 5 héc-ta, nhưng có tới 12 tòa nhà cao từ 36 - 41 tầng.

Đánh giá về thực trạng này, ông Đỗ Viết Chiến, Cục trưởng Cục Quản lý đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết, các dự án đô thị mọc lên như nấm, cứ xin cấp phép xây dựng rồi tự ý điều chỉnh, phá nát cả quy hoạch đô thị tổng thể, đến khi phát hiện thì lại chỉ xử phạt như “muối bỏ bể”, như vậy là không ổn, là đang làm xấu đi bộ mặt phát triển đô thị tại các thành phố lớn. Chúng ta phải hiểu, việc quy hoạch của một đô thị là gắn liền với hình ảnh quốc gia, đất nước. Hầu hết ở các địa phương, quy hoạch tổng thể thì rất tốt, nhưng triển khai thì mỗi địa phương lại một kiểu.

“Để chấn chỉnh việc này, ngay từ năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2013 và đã có thông tư liên tịch hướng dẫn, sắp tới, chúng tôi sẽ căn cứ vào đó để siết chặt việc quản lý các dự án bất động sản theo đúng quy hoạch. Trong đó, vai trò của ban quản lý khu vực phát triển đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị sẽ có nhiệm vụ cực kỳ quan trọng trong việc điều phối, quản lý, giám sát và chịu trách nhiệm trước các cấp lãnh đạo về quy hoạch đô thị trong của cả một vùng”, ông Chiến nói.

Trong khi đó, luật sư Trần Anh Hùng, Luật sư điều hành - Văn phòng Hà Nội Công ty Luật Bross & Partners cho rằng, quá trình đô thị hóa ở nước ta đang diễn ra tương đối mạnh mẽ, nhưng việc quy hoạch, thực hiện các dự án phát triển đô thị còn bộc lộ nhiều bất cập, như phát triển tự phát, vi phạm quy hoạch và thiếu đồng bộ...

Nghị định số 11 được thực hiện nghiêm là cần thiết, nhằm siết chặt hành lang pháp lý, để định hướng phát triển đô thị, bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, tạo sự đồng bộ trong mỗi dự án, cũng như việc kết nối đồng bộ các dự án trong các khu vực phát triển đô thị, nâng cao tính hiệu quả của các dự án, tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển đô thị. 

Sẽ rà soát lại các dự án bất động sản

Một nội dung quan trọng của Nghị định 11/2013 là rà soát lại toàn bộ các dự án bất động sản đã được phê duyệt trước Nghị định được ban hành. Trong đó, sẽ phân loại dự án đã đề xuất, xem xét quyết định cho dừng, tạm dừng hoặc được phép triển khai dựa trên các nguyên tắc cơ bản phù hợp phân khu, đảm bảo yêu cầu về mặt bằng hạ tầng cơ sở giao thông theo quy định của pháp luật.

“Bất kể dự án nào dù đang thi công hay sắp bàn giao nhà cũng sẽ bị duyệt lại quy hoạch. Quy hoạch ở đây không phải quy hoạch của mỗi dự án đó, mà là quy hoạch trong một tổng thể chung của một vùng, một khu vực. Các dự án phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về hạ tầng cơ sở, về tiến độ, về năng lực chủ đầu tư thì mới được triển khai, nếu không sẽ phải dừng lại”, ông Chiến nhấn mạnh và cho biết, người chịu trách nhiệm chính là lãnh đạo của ban quản lý dự án cấp tỉnh.

Cũng theo ông Chiến, việc siết chặt quản lý quy hoạch tổng thể là nhằm mục tiêu hạn chế đầu tư dàn trải, thiếu chiều sâu, hạn chế dự án treo. Ngoài ra, các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư từ tiền ngân sách nhà nước nếu chưa cần thiết vào thời điểm hiện tại thì không triển khai, để tập trung vào dự án thật sự cần thiết. Kể cả có chủ trương, cũng phải tính toán phương án cụ thể về phương án tài chính và phải thông báo với các chủ hộ đất nằm trong diện giải tỏa, chứ không thể chủ trương là giải tỏa, thu hồi đất của dân rồi để đấy hàng năm trời.

Đồng quan điểm, ông Trần Hữu Hà, Giám đốc Học viện Quản lý xây dựng (Bộ Xây dựng), cũng cho rằng, cần có sự quản lý tập trung về quy hoạch vùng, quy hoạch cấp tỉnh, chứ không để các địa phương tự quyết định như trước. Như thế sẽ không hiệu quả về nguồn lực, thiếu chiều sâu về phát triển. Việc siết chặt quản lý cũng đảm bảo các chủ đầu tư không vì cái lợi trước mắt, mà quên đi sự ổn định hạ tầng xã hội dân cư tại các khu đô thị hiện tại và trong tương lai. 

Cần xem lại cách triển khai

Dù đồng tình với điểm tích cực mà Nghị định 11/2013 có thể mang lại, nhưng luật sư Hùng cho rằng, cần phải xem lại cách triển khai thực thi nghị định này. Theo luật sư Hùng, Nghị định đã được ban hành cách đây gần 2 năm và các quy định về quản lý đất đai, về phát triển đô thị, về quản lý dự án đầu tư bất động sản đã được thể hiện trong nhiều văn bản pháp quy sửa đổi sau này (Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành...), nhưng việc thực hiện còn bộc lộ nhiều hạn chế, nhiều khi không hiệu quả, việc vi phạm quy hoạch, chậm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị vẫn diễn ra.

Điểm d Khoản 3 Điều 25 Thông liên tịch tư số 20/TTLT - BXD - BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ, hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ - CP quy định: “Các dự án có chức năng không phù hợp quy hoạch đô thị được duyệt thì sẽ bị dừng thực hiện”. Về quy định này, luật sư Hùng cho biết, có mấy vấn đề cần bàn.

Việc dừng thực hiện đối với các dự án có chức năng không phù hợp với quy hoạch đô thị được duyệt sẽ đảm bảo được tính đồng bộ, tránh phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt là cần thiết. Tuy nhiên, đối với các dự án đã được cấp phép đầu tư, nhà đầu tư cũng đã thực hiện dự án, xây dựng xong kết cấu hạ tầng, hoặc thực hiện xây dựng xong một phần dự án, thì việc dừng thực hiện dự án là không hợp lý, bởi sẽ gây ra thiệt hại cho các chủ đầu tư, cũng như sự lãng phí rất lớn cho xã hội.

Như vậy, sẽ dễ gặp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ phía các chủ đầu tư. Có thể, đây là một trong nguyên nhân khiến Nghị định 11 dù thể hiện tinh thần quyết tâm rất cao, nhưng lại chưa thể hiện thực hoá được những quy định.

Theo đề xuất của luật sư Hùng, bên cạnh công tác lập pháp, hoàn thiện các quy định pháp luật, thì biện pháp then chốt để giải quyết vấn đề này là việc nâng cao hiệu lực và hiệu quả của công tác quản lý nhà nước trên thực tế. Muốn vậy, các quy định pháp lý cần chi tiết và rõ ràng hơn nữa về trách nhiệm của những người và cơ quan có thẩm quyền, như quy định việc phải thành lập ban quản lý khu vực phát triển đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trực thuộc cấp tỉnh, có quyền hạn và nghĩa vụ phối hợp với tất cả các cơ quan ban ngành có liên quan để thực thi nhiệm vụ rà soát, phân cấp quy hoạch cho từng dự án cụ thể, đồng thời phải chịu trách nhiệm nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của mình, vi phạm hoặc để xảy ra sai phạm trong hoạt động đầu tư phát triển đô thị.

“Chỉ có như vậy, các quy định của pháp luật mới có thể thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả trên thực tiễn, góp phần vào sự phát triển đồng bộ, hợp lý của các đô thị, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”, luật sư Hùng cho biết.

Đầu tư Bất động sản

Nguồn:Đầu tư Bất động sản