Mặt bằng giá mới được xác lập

Cơn sốt nhà đất tại nhiều thị trường phía Nam đã kết thúc hơn 1 tháng nhưng trái với kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư, giá BĐS tại nhiều khu vực không giảm mà chỉ chững lại và đi ngang sau một thời gian dài tăng nóng.

Tại TP.HCM, giá đất tại 5 huyện ven gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ đều có xu hướng đi ngang trong tháng 5 vứa qua sau khi tăng 3-20% trong quý 1/2021. Đặc biệt, dù đã hết nóng sốt về giao dịch, thị trường này vẫn đang giữ nguyên mức giá bán bằng với thời điểm sốt đất tháng 3, không hề có xu hướng quay đầu về nền giá trước đó. Dù xuất hiện một vài giao dịch có giá thấp hơn so với đỉnh giá tháng 3 nhưng không đáng kể, chưa thể đại diện cho toàn thị trường. Đa số giá chào bán khu vực này vẫn neo cao, ít ghi nhận giao dịch quay đầu về vùng giá cũ hay xuất hiện tình trạng giảm giá, cắt lỗ.

Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá đất ở các xã Phước Kiển, Long Hậu, Nhơn Đức (Nhà Bè) hiện giao dịch khoảng 43 - 95 triệu/m2. Tại Bình Chánh, khu vực Vĩnh Lộc giá nền đất sổ đỏ giữ mức 30-35 triệu/m2, đất quanh khu trung tâm xã Bình Hưng duy trì khoảng giá 65-80 triệu/m2; khu Phong Phú tầm 40-45 triệu/m2. Tương tự, giá đất thổ cư Hóc Môn dao động từ 30-70 triệu/m2. Khu vực xã Xuân Thới Thượng giữ tầm giá 55-65 triệu/m2, xã Bà Điểm có giá 40-43 triệu đồng/m2.

Bên cạnh 5 huyện vùng ven, giá nhà đất ở khu vực TP. Thủ Đức dù liên tục tăng nhiều đợt từ khi thành lập thành phố đến nay nhưng trong tháng 5 và những ngày đầu tháng 6, cũng không hề có xu hướng giảm. Tại nhiều khu vực trên các trục đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng, giá đất mặt đường vẫn neo ở tầm 80-100 triệu/m2. Khu vực phường Trường Thọ, Long Trường, cuối năm 2020 còn nhiều lô đất tầm giá đất khoảng 40-50 triệu/m2 nhưng trong quý 1 vừa qua đã tăng lên trung bình tới 60-70 triệu/m2 và gần như không hề giảm mà còn có xu hướng tiếp tục tăng trong tháng vừa qua.

Không chỉ riêng TP.HCM, giá đất nền dự án tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có xu hướng đi ngang sau cơn sốt, thậm chí không có động thái giảm ngay cả trong thời điểm dịch bệnh bùng phát. Cụ thể, trong đỉnh sốt đất vào tháng 3 vừa qua, giá nhà đất Bình Dương, các khu vực ven TP.HCM tăng trung bình từ 10-15%, cá biệt nhiều nơi còn tăng gần 20-30%. Tuy nhiên sau khi sốt đất hạ nhiệt cho đến hiện tại, giá bán thứ cấp nhà liền thổ và đất nền tại các địa phương này chỉ giảm nhẹ 3-5%. Cá biệt có một vài trường hợp rao bán cắt lỗ giảm mạnh nhất tầm 10-20% nhưng thực chất là chỉ quay về khoảng giá trước thời điểm sốt, không hề giảm nếu so với cùng thời điểm 2020. Tương tự, giá thứ cấp nhà liền thổ và đất nền dự án tại Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai cũng không có nhiều biến động.

Sẽ khó quay lại nền giá cũ

Nhìn nhận về biến động giá nhà đất trong quý 2/2021, các chuyên gia trong ngành cho rằng, dù thị trường BĐS giảm nhiệt, giá đất sẽ chỉ tạm dừng đà tăng mạnh như trong quý 1/2021 chứ ít có động thái giảm giá như kỳ vọng của nhiều người mua.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, P.TGĐ Batdongsan.com.vn, khác với các năm trước đây, giới đầu tư BĐS thận trọng và suy tính dài hạn hơn trong bài toán tài chính. Họ gần như ít chấp nhận khoản lỗ lớn và lộ trình tài chính rõ ràng nên sẽ ít chấp nhận báo tháo với giá quá thấp. Trong trường hợp thị trường hạ nhiệt, giao dịch giảm thì giới đầu tư cũng chỉ chấp nhận ra hàng với tầm giá ít nhất bằng giá mua vào, nếu có thì cũng chỉ giảm nhẹ. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không vội bán ra vì hiện không còn kênh đầu tư nào an toàn hơn BĐS, chưa kể lãi suất vẫn đang hỗ trợ giới đầu tư. Vậy nên trong thời gian này, giá thị trường sẽ tiếp tục đi ngang, ít nhất là trong 2 quý tới đây.

Ngoài ra, theo ông Quốc Anh, nguồn hàng đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường vốn không nhiều, nhu cầu mua lại không thiếu nên rất khó để đẩy chủ đất vào cảnh phải bán tháo, trừ khi rơi vào thế không thể xoay sở về tài chính. BĐS vẫn luôn là loại hình có giá trị, xu hướng tăng giá chịu ảnh hưởng trực tiếp từ nhu cầu mua, nếu nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao thì giá nhà đất không có cơ sở giảm.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Cấp cao JLL Việt Nam cho biết, ngay cả cơn sốt đất đi qua, giá trên thị trường cũng sẽ không giảm mạnh. Nguồn tiền trên thị trường vẫn rất dồi dào nên sẽ khó có chuyện nhà đầu tư giảm giá cắt lỗ sâu. Thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới và khó thay đổi trong ngắn hạn. Tác nhân giúp duy trì giá đất chính là mật độ dân cư đông đúc. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, hình thành cộng đồng dân cư hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, thường khó bị sụt giảm giá sau những cơn sốt đất đỉnh điểm.

Thêm một nguyên nhân nữa khiến thị trường khó giảm giá sâu là chi phí liên quan đến đất đai ngày càng tăng cao. Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục pháp lý, nhân công, vật tư leo thang, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất. Giá BĐS thời gian tới tuy không tăng mạnh nhưng cũng khó giảm.

Phương Uyên