Báo cáo về Ngành bất động sản Việt Nam của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn phục hồi. Để có được sự phục hồi này dựa vào 7 yếu tố chủ yếu.
Thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô được cải thiện. Điều này được thể hiện ở việc lạm phát giảm còn khoảng 1% và lãi suất cho vay giảm còn khoảng 8% từ mức 2 con số trong giai đoạn 2011 -2012, Việt Nam đã có một nền tảng kinh tế vĩ mô tốt hơn nhiều từ đầu năm 2015.
Ngoài ra, việc phục hồi của tăng trưởng GDP lên mức 6% từ mức 5,2% trong giai đoạn đáy của suy thoái kinh tế đã giúp thúc đẩy nhu cầu thực, tăng trưởng thu nhập và tâm lý người tiêu dùng, tất cả các yếu tố này đã giúp hỗ trợ cho nhu cầu thực cũng như yếu tố đầu cơ trong thị trường BĐS.
Thứ hai, giá bán BĐS đã có sự điều chỉnh xuống mức hấp dẫn. Sở dĩ có sự điều chỉnh này do BĐS suy thoái trong thời gian dài đã buộc các chủ đầu tư phải hạ giá thành sản phẩm, phù hợp hơn với đại đa số người tiêu dùng.
Thứ ba, khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng được cải thiện. Việc lãi suất cho vay giảm mạnh đã khiến cho việc tiếp cận các khoản vay mua nhà trở nên dễ dàng hơn. Lãi suất tín dụng đã giảm từ mức đỉnh 20% năm 2011 còn 10% ở hiện tại.
Chính phủ cũng đã triển khai gói cho vay ưu đãi trị giá 30.000 tỷ đồng (khoảng 1,4 tỷ USD) để giúp những người mua nhà có thu nhập thấp và các chủ đầu tư các căn hộ cho người có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn vay dễ dàng hơn.
Chính phủ gần đây vừa đề xuất một gói vay ưu đãi mới với giá trị 20.000 tỷ đồng mà không có giới hạn về thu nhập hoặc tổng giá trị mua nhà. VCSC cho rằng gói vay là một nỗ lực để bù đắp cho tính hiệu quả thấp của gói ưu đãi trước đó, kể cả sau khi nới lỏng các điều kiện áp dụng.
VCSC đánh giá, nếu như gói vay ưu đãi mới này được thông qua, độ ứng dụng của gói vay sẽ rộng hơn và sẽ giúp toàn bộ thị trường BĐS được hưởng lợi, cũng như hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại.
Thứ tư là vấn đề tái cấu trúc sản phẩm. Nhằm phản ứng với gia đoạn suy thoái của thị trường, các chủ đầu tư đã bắt đầu giảm diện tích căn hộ để đạt mức giá hợp lý hơn cho tổng giá trị của căn hộ qua đó giúp kích thích nhu cầu mua nhà mà không làm giảm hiệu quả đầu tư từ dự án.
Tính trung bình, diện tích một căn hộ có từ 1 - 4 phòng ngủ đã giảm 15-20% trong phân khúc cao cấp, và gần 40% ở các căn hộ trung cấp và giá phải chăng kể từ năm 2012. Điều này đã làm giảm tổng giá trị căn hộ trên các phân khúc và đã thúc đẩy khối lượng giao dịch.
Thứ năm là vấn đề phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Các tuyến xe điện ngầm, đường sắt trên cao, đường vành đai, đường cao tốc... đã thành hình tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh khiến giao thông hiệu quả và thúc đẩy sự tăng trưởng cho thành phố.
Những hạ tầng đô thị này đã tạo ra sự kết nối và lan tỏa ở các khu vực mới. Ví dụ như tuyến xe điện ngầm Metro của TPHCM đã làm thị trường BĐS tại quận 2, quận 9 sôi động.
Thứ sáu, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tăng mạnh. Kể từ năm 2014, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam đã tăng mạnh khi ngày càng có nhiều công ty tìm cách giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc nhằm phản ứng lại chi phí nhân công gia tăng tại nước này cũng như do những tranh chấp lãnh thổ pháp lý.
Sau giai đoạn trì trệ trong năm 2011 và giảm trong năm 2012, tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam đã tăng trưởng với CAGR 9% kể từ năm 2012 đạt 12 tỷ USD năm 2014, với khoảng 70% số này được đổ vào lĩnh vực sản xuất.
Xu hướng này vẫn đang được duy trì trong năm nay với vốn FDI giải ngân kể từ đầu năm tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Hàn Quốc và Nhật Bản là các nhà đầu tư tích cực nhất vào Việt Nam, khi đã đầu tư tổng cộng 7 tỷ USD trong năm 2014.
Thứ bảy, một loạt những thay đổi về chính sách với BĐS được áp dụng. Đặc biệt về vấn đề luật sở hữu nhà ở cho người nước ngoài được áp dụng từ 1/7/2015.
VCSC cho rằng Việt Nam có thể tiếp bước thành công của Malaysia trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS như đã thông qua chương trình “Malaysia My Second Home”. Các địa điểm nghỉ dưỡng như Đà Nẵng và Nha Trang có tiềm năng thu hút những người nước ngoài mua nhà tương tự như Penang (Malaysia) vào những năm đầu thập niên 2000.
Từ những sự phân tích này, VCSC đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đang trong trạng thái phục hồi dựa trên những nền tảng vững chắc và còn nhiều cơ hội để phát triển. Đồng thời, VCSC nhận định đã đến lúc để đầu tư vào BĐS, với những chiến lược trung hạn và dài hạn hợp lý.
Đỗ Phong